天津新落户政策出台房地产火爆 销售：1天签约25套

人才引进再次引发绕开限购的质疑吸引人才的同时用好人才才能去地产化

津门抢人 津楼抢收

在楼市版图里，津门从来算不上是热点。以前是环京，并没有环津；现在有了雄安，大家讨论的也是雄安周边，并不是天津周边。虽然身为直辖市，但天津在楼市版图里的热度别说赶上北京、上海、深圳，就连杭州、南京等二线城市都难以企及。

但这一切的转变，很可能就源于上周天津发布的“海河计划”。最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户，让天津在发力抢人大战的同时，楼市未来空间也变得难以想象。

暗潮涌动的津门楼市

在金融公司工作的张斌(化名)上周末匆匆赶到了天津，像很多同行人一样，他的目的就是去现场了解天津的落户情况。在此之前，来自河北邢台的张斌早就在燕郊买了房，但在北京工作，是一位真正的北漂，平日里很少到天津的他，几乎对于这里是完全陌生的。但听说天津出台了新落户政策，不用买房就能落户，门槛极低，于是他依然在第一时间赶到了津门。

上周，天津对外宣布启动《天津市“海河英才”行动计划》，该计划规定，全日制高校本科毕业生不超过40周岁，硕士研究生不超过45周岁，博士研究生不受年龄限制，可直接落户天津。“海河英才”计划发布不到24小时，天津官方发布消息，已有30万人申请落户。很多像张斌一样的北漂赶到天津。根据北京青年报的探访报道，周末21日凌晨2点便有人在办事大厅外排队。

“最终没有办成，因为需要调档。”张斌告诉北青报记者，虽然暂时没办成，但他顺便去武清等地看了一圈，发现售楼处都已经挤满了人。

由于天津出台了多项政策补丁，包括调档案等方式增加了落户难度，但毫无疑问的是，未来潜在的入户大军，在被严格限购打压了许久的天津开发商眼中，就是未来随时可能转化的潜在购买力。

李文(化名)是天津滨海新区某项目的负责人，他管理的项目售价在1万元/平方米左右，并且主打70-90平方米的小户型，是名副其实的刚需盘。李文告诉北青报记者，仅从他的单一项目来看，在海河计划出台的前后，购房人的情绪是完全不一样的。

来买他们项目的购房人多是纯刚需，在海河计划出台前，遇到了多个希望延长首付款支付时间的请求。有一位已经签约的购房人，就因为仅差2万元的首付款，要求多给出一周左右的富裕时间。最后经过协商多给出了他3天时间，才凑齐了这2万块。

那时候成交一套房很不容易，李文告诉北青报记者，售楼处工作日往往一套成交都没有，周末的高峰也不过10套左右。但就在海河计划出台后的第一个周末，仅周六一天，项目就接待了数十组看房人，当天签约25套，是今年以来的成交最高的周末。

不仅是滨海新区的刚需盘，位于武清的几个项目也在周末迎来了不少看房人。某在售项目一位销售人员告诉北青报记者，周末的带看量明显上升，100万-200万左右的刚需盘最受关注，一半以上的看房人都是非天津本地的购房人。

“海河计划在引进人才落户的同时，也改变了很多人对于天津楼市未来的预期，即便暂时的成交主力还是天津本地的刚需。”李文告诉北青报记者，虽然虽然天津人才落户不断打补丁，但最关键的调档并不是难突破的问题，原本办理天津户口的中介现在都转行办理落户天津所需的档案调入。购房人也看在眼里，所有放开人才引进的城市几乎都出现了抢房，所以很多原本犹豫的购房人抓紧下手。

趁机出货成共识

此前天津方面公布，在海河计划上线的第一天，申请人数就突破了30万，即便出台了多项打补丁政策，提高了落户门槛，但未来仍会有相当数量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的购房人，其数量远远超过了天津楼市一年的成交量。

天津我爱我家研究中心的数据显示，2017年，天津新房成交了1280万平方米，假设按照每套成交房源90平方米计算，2017年天津成交的新房套数约为14.2万套，而海河计划的申请落户人已经突破了30万。这些潜在申请人信息是开发商最为关注的，也被认为是未来的潜力购房人。

天津楼市会趁热涨价吗？

至少在目前看来，开发商并不愿意提价。李文告诉北青报记者，在海河计划出台后，就跟几个同行探讨了一下，最终大家一致认为，趁机出货尽快跑量才是最要紧的。尤其是赶在6月30日之前，抓紧取证供货，万一调控升级或者人才引进门槛大幅提高，都可能对市场形成新的冲击。毕竟限购威力犹在，不会对价格形成大幅波动。

一些天津新盘的定价也确实采用了快销的策略。像天津东丽区的金茂悦项目，近期就有推盘打算，定价并未因为海河计划出台而波动。一位该项目的销售人员表示，上东金茂悦预计首次开盘计划推出小高层精装修产品，户型为83-99平方米的二至三居。首次开盘的价格会比较优惠，应该在3.5万元/平方米左右。不仅如此，其实项目还有部分内部价房源，尤其是99平方米的三居室，内部价房源起价约为260万元/套，单价2.8万元/平方米，这个单价几乎是贴着地价成本线在卖。

根据公开资料显示，上东金茂悦是去年拍得的天津东丽区地块，当时金茂以31.5亿元竞得此地，折合楼面价约为26413元/平方米，溢价率45.5%。按照这样的地价标准，无论是内部房源价格还是公开售价，都显得诚意十足。

李文还表示，如果楼市成交量整体大幅提升，存货消化殆尽，有可能提升价格，不过大概率会是捆绑装修等方式的暗暗提价，用来试探市场反应。但现阶段肯定是趁着海河计划的热度，抓紧出货。

抢人才如何才能与房地产脱钩

事实上，天津楼市的抢购表现并不意外，早在天津之前，各地频发的人才新政都引发了区域的抢房现象，住建部甚至公开约谈相关城市，并明确表示限购政策不会松绑。

中原地产研究中心的统计数据显示， 2018年以来，已经有超过35个城市发布了40多次人才吸引政策。叠加2017年，据不完全统计，全国已经有超过50个城市发布了多次人才吸引政策，包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因为人才政策的放宽，都发生了一房难求的抢房场景。

通过低门槛人才引进的落户政策，成功绕过之前作为限购的大杀器。对于这些城市的做法，北京房协副秘书长陈志认为，防范金融风险特别是防范房地产领域的风险是国家任务的重中之重。在去杠杆、挤泡沫、目光紧盯楼市调控的当下，很多城市在“房住不炒”的紧箍咒上通过发动所谓的“抢人大战”，形成了变相放松调控，放松限购的情况。

仅从最近房价上涨城市看，其中大部分发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，4月房价环比再次上涨1.6%，与宽松的人才引进政策的确有很大关系。

“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。从天津的人才新政来看，不断打补丁，说明之前没有做好预期，天津当地的房地产市场也已经出现了升温迹象。”一位业内专家表示，天津的海河计划虽然与房地产没有直接关系，但几万几十万的潜在落户人口，无论怎么看，都将推动当地楼市的成交。

不过，业内人士也表示，从住建部对多个城市的约谈看，这些约谈反复地向外界传递了一个清晰的政策信号，就是必须继续坚持房住不炒的基调，房地产调控绝不放松。未来各城市的低门槛引进人才的战略可能被要求更加规范，不能只引进人才，却没有用人才，吸引的人也不能只是为了买房，这样并不会为当地经济产生长远影响。文/本报记者李桁