“亡者”现身卖房 谁动了逝者的房子

张浩/漫画

张丽莉生前的房产证复印件

所有权转移登记

2014年元旦期间，张丽莉突发意外离世；2014年6月，张丽莉现任丈夫钟为国（化名）失联；2015年3月26日，张丽莉被人假冒身份办理了房产过户手续；2016年9月，张丽莉家人起诉房屋买卖合同无效……在张宪娜随身携带的日记本上，记录着与妹妹张丽莉遗产纠纷案有关的各种时间节点。

回忆近两年的经历，张宪娜觉得自家的遭遇跟演电影一样，离奇又波折：体质一向很好的妹妹张丽莉突然离世；一年后，“张丽莉”惊现房屋权属登记中心，将房子过户给了他人；398万元的卖房款在房子过户当天转入了妹夫钟为国的银行账户……随着钟为国的失联，张宪娜夫妇在父母的委托下踏上了维权之路。

“亡者”现身卖房

2014年1月1日凌晨，张宪娜和丈夫王登铭看完电视台的跨年晚会正准备休息，突然接到妹夫钟为国打来的电话。电话里，钟为国称张丽莉刚刚在看书的时候突然剧烈咳嗽，大量吐血，正在民航总医院抢救。

“当我们以最快的速度赶到医院时，张丽莉已经丧失意识，瞳孔散大。”为了争取救治机会，张宪娜夫妇在元旦当天将张丽莉转至北京军区总医院进行抢救。遗憾的是，入院后的张丽莉病情持续加重，1月6日下午5时许，经医生抢救无效死亡。

张宪娜告诉记者，自己的父母健在，远住江苏南京。考虑到父母年迈体弱，受不了白发人送黑发人的刺激，张宪娜夫妇没敢将张丽莉去世的消息第一时间告知其父母。而在张丽莉遗体火化的当天，张宪娜也顾及到钟为国的情绪，未向对方提出遗产分割事宜。

据张宪娜讲，张丽莉生前在外企工作，收入颇丰，个人名下有一套房产、一辆轿车和多份银行保险。其中，房子是张丽莉和前夫于2001年购买的，位于北京市朝阳区鑫兆佳园小区，建筑面积124平米。2004年，张丽莉的前夫病逝。2005年，在前夫母亲自愿放弃遗产继承权的情况下（前夫父亲已病逝），张丽莉办理了房产公证，将房子落户到了自己名下。2008年4月，经朋友介绍，张丽莉与钟为国再婚，婚后两人共同生活在鑫兆佳园。

2014年4月5日，清明节。张宪娜夫妇来到张丽莉家中，建议钟为国咨询律师，便于对张丽莉的遗产进行合法分割。钟为国当场表示“一定会处理好，请岳父岳母放心”。可是，两个多月过去了，张宪娜夫妇以及张丽莉的父母并未接到钟为国的任何电话。2014年6月，张宪娜夫妇多次来到鑫兆佳园，想与钟为国商讨遗产分割事宜，但张丽莉家始终房门紧锁，钟为国不知所踪，手机也一直处于无人接听的状态。

2014年9月，张宪娜夫妇代表父母以继承遗产纠纷向朝阳区双桥法庭提起诉讼。但由于张丽莉生前所有有效证件都在钟为国手中，张宪娜夫妇无法证明张丽莉的房产有关真实情况，法庭工作人员建议张丽莉家人先补齐相关证据再进行诉讼。2015年3月，经过多方求证，张宪娜夫妇终于收集齐了能够证明张丽莉房产属于个人所有的证据，双桥法庭随之启动了立案程序。但在后期案件开庭审理过程中，钟为国始终没有露面，缺席案件审理。

就在案件陷于搁浅状态的时候，2015年5月26日，张宪娜夫妇路过张丽莉楼下时，突然发现张丽莉家开着窗户，屋内有人走动。他们赶忙上楼查看情况，发现房子里的东西已被搬空，有人正对房子进行装修。而负责装修的石某表示，房子是自己儿子新买的，卖给儿子房子的叫“张丽莉”。

张丽莉明明已经去世一年多，怎么会现身把房子卖掉？这令张宪娜夫妇百思不得其解。在后期维权的过程中，张宪娜夫妇在北京市朝阳区房屋权属登记中心，确认了张丽莉的房子已被卖掉的事实。根据朝阳区房屋权属登记中心存档的资料显示，2015年1月22日，“张丽莉”与石某签订了房屋买卖合同。同年3月26日，“张丽莉”持身份证、房产证现场办理了房产过户手续。

让张宪娜夫妇更为惊讶的是，监控录像显示，办理过户手续的“张丽莉”是被他人假冒的。而假张丽莉竟是钟为国的前妻郑玉兰（化名）。通过调取银行转账记录，张宪娜夫妇还意外发现，398万元的卖房款在房产过户的当天被转入了钟为国的银行账户。

是否“善意取得”

“郑玉兰与张丽莉本人的相貌差距很大，如果通过身份证照片比对，很容易辨别出来。”在采访中，张宪娜夫妇向记者出示了张丽莉生前照片、身份证复印件以及郑玉兰在办理房产过户手续时在房屋权属登记中心留下的监控录像截图。

按王登铭所言，郑玉兰与张丽莉相貌差别明显，但在房屋买卖的过程中，买房人石某、房屋权属登记中心并未通过身份证比对发现卖房人不是张丽莉本人。对此，张宪娜认为，确认郑玉兰与石某签订的房屋买卖合同是否有效，是张丽莉父母追回属于自己的合法遗产的重要一环。

长期关注合同、继承纠纷案件的北京市盈科律师事务所高级合伙人赵春雨律师接受本报记者采访时介绍说，针对北京市房屋买卖合同纠纷案的办案实际，2014年12月，北京市高级法院专门下发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（下称《纪要》），其中，针对冒名签订房屋买卖合同的效力问题，进行了明确界定。《纪要》指出，出卖人冒用房屋所有权人名义

（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照合同法第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成合同法第49条规定表见代理的除外。因此，假张丽莉与他人签订的房屋买卖合同是无效的。

同时，赵春雨认为，假张丽莉和张丽莉本人相貌相差很大，朝阳区房屋权属登记中心虽然对身份证、房产证等证件的真实性进行了实质审查，但未对身份证照片与本人是否相符进行严格审查，未尽到合理审查义务，应承担一定赔偿责任。

“房屋买卖合同是否发生效力，关键在于买房者是否存在善意的可能，如果是善意无过失的第三人，那么，即便是冒名卖房，房屋所有权也应当归买房人所有。”西南政法大学民商法学院教授孙鹏接受本报记者采访时指出，该案是一起典型的“冒名行为”，现有的法律对于冒名行为如何定性存在一定争议，司法实践中，冒名买卖行为可参照无权处分和保护善意无过失第三人的制度，也就是说即便认定合同无效，并不影响第三人根据善意取得制度取得财产权利。

孙鹏进一步解释说，我国物权法第106条规定了善意取得制度，依据该规定，在出卖人无权处分的情况下，当买方受让房产时是善意的，并且以合理的价格购买，同时，购买的房产依照法律规定已经登记的，买方可以取得该房产的所有权。作为房屋的所有权人，对房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。

结合本案，孙鹏分析说，善意是指买房人石某不知道对方是冒牌的。无过失，是指石某不仅不知道，也不应当知道、没办法发现。从本案来看，我们不好评价买卖双方是否存在恶意串通，但如果通过照片比对，石某可以发现卖房人不是张丽莉本人，石某则存在过失的情形，因此不能定性为善意第三人。与此同时，物权法明确规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。为此，张丽莉的父母可作为遗产第一顺位继承人的身份，有权对张丽莉的房产进行依法追回。

孙鹏指出，目前房屋交易频繁，行政服务窗口业务量大，其一般只进行形式审查，实践中也大量存在中介代办、委托亲友办理的现象。按照相关规定，在不动产登记的过程中，除了有公证授权委托之外，房屋产权人应当亲自到场办理手续，其目的就是为了让登记机关对产权人的身份、真实意思进行现场查验。

“物权法第21条明确规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”孙鹏表示，张丽莉家人如果有证据证明登记部门在办理产权变更登记中不符合法定程序存在过错，可将房管部门作为第三人一同起诉，要求其承担相应责任。

据悉，就房屋登记机关在房屋过户过程中没有尽到合理审查义务等问题，张宪娜日前已向北京市政府行政复议接待室申请行政复议，要求房屋登记机关承担相应责任并撤销房屋登记。

或涉刑事犯罪

在采访中，张宪娜还告诉记者，除了398万元房款被钟为国转走之外，张丽莉生前的多份保险也通过假冒签名、授权委托的形式被钟为国退保转走，涉及金额57万元。

张丽莉去世突然，生前未育有子女，也未留有遗嘱。赵春雨指出，涉案房屋系张丽莉与前夫共同财产，在前夫病逝后，经过公证手续，该房屋已经归属于张丽莉个人所有，系其个人财产。根据继承法，在无子女、无遗嘱的法定继承中，张丽莉的遗产应当由其第一顺位继承人，即钟为国与张丽莉的父母平均分配。

“如果钟为国仅是单纯未经其他继承人同意，擅自将房产出售他人获利，那只是侵犯了张丽莉父母法定继承权，可能仅仅是民事法律关系中的无权处分行为，应当承担相应民事赔偿责任，并不涉及刑事犯罪。但是根据本案相关信息，相关人员的行为已经超出民事违法的界限，可能涉嫌刑事犯罪。”接受本报记者采访的专家表示。

赵春雨指出，根据刑法第224条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同，骗取对方当事人财物，数额较大的，构成合同诈骗罪。本案中，钟为国和郑玉兰冒用张丽莉名义签订卖房合同，骗取买房人款项，可按合同诈骗罪追究刑事责任。对于钟为国取走张丽莉57万元保费的事实，赵春雨认为，钟为国以非法占有为目的，秘密窃取他人财物，或构成盗窃罪。

中国政法大学刑法学教授阮齐林认为，张丽莉去世后，钟为国在未告知其他继承人的情况下，伙同他人冒充张丽莉将房产变卖，之后携款离去，侵犯了张丽莉父母应继承的财产份额，张丽莉父母有权向其追讨。如果钟为国拒不退还，张丽莉父母可以向法院起诉钟为国构成刑法第270条规定的侵占罪。

江苏省苏州市检察院检察官朱林林分析认为，本案涉案房产在案发前，系由钟为国与张丽莉共同居住使用，张丽莉过世后，这套房屋的实际控制人是钟为国。在法律层面来看，因为发生了法定继承关系，钟为国也是房屋所有权人之一，也属于房屋的共同占有者。在此种场合，虽然不存在明确的委托保管关系，但是，在共有财产没有分割之前，每一方既是自己财物的占有者，同时又占有着对方的财物，反过来，也都基于信赖自愿将自己所有的部分财物交对方占有。如果一方避开另一方私自拿走共有的财物，这其中自然有一部分是属于对方所有的，也就是将对方交给自己占有的财物侵吞了，构成侵占罪。另外，侵占罪要求“拒不退还”。本案现有信息反映钟为国擅自将共有房屋出售他人，将共有房屋变为一人所有且事后隐匿的举动，可以证实其具有非法占有目的，符合“拒不退还”要件。

但阮齐林和朱林林均表示，在当前社会生活中，夫妻或父母子女、兄弟姐妹未经其他家庭成员同意，甚至在其他家庭成员不知情的情况下，将共同所有的财产出售、出租、赠与的现象并不罕见。如果将此类行为轻易入罪，不符合社会一般人员的情感认知，对该类行为动用刑法进行预防和惩处需要特别慎重。